El año pasado vendí un piso en Madrid. Una casa que había comprado hace ocho años, en un barrio que entonces no era tan caro y que ahora resulta que sí lo es. Buenas noticias en papel. Y sin embargo, cuando salí de la notaría con el dinero en la cuenta, lo primero que sentí no fue alivio. Fue una pregunta incómoda: ¿cuánto dinero acabo de dejar sobre la mesa sin darme cuenta?

Te lo cuento.

Lo que nadie te explica antes de firmar con una inmobiliaria

Cuando decides vender tu casa, lo primero que haces es llamar a una inmobiliaria. O a tres. Te visitan, te hacen una valoración que suele ser optimista, y te proponen un contrato de exclusividad. Hasta ahí, todo normal.

Lo que no ves venir es la conversación sobre la comisión.

El estándar en Madrid en 2026 sigue siendo entre el 3% y el 6% del precio de venta. En mi caso, con una vivienda de 380.000 euros, eso significaba entre 11.400 y 22.800 euros que salían de mi bolsillo el día de la firma. Solo en comisión. Sin contar la plusvalía municipal, el IRPF sobre la ganancia patrimonial, el certificado energético, la nota simple y los mil papeles que nadie te avisa que necesitas.

Firmé con una agencia que me cobró el 5%. Hice las cuentas después.

No es que me arrepintiera de vender. Me arrepentí de no haber hecho las preguntas correctas antes de firmar.

La pregunta que nadie hace: ¿a quién le está cobrando la agencia?

Aquí viene la parte que más me sorprendió cuando lo entendí de verdad.

Resulta que hay agencias que cobran al vendedor — y también al comprador. Al mismo tiempo. En la misma operación. La agencia actúa como intermediaria de las dos partes, cobra una comisión a cada una, y se va a casa con el doble.

Yo no lo sabía. Y apuesto a que la mayoría de la gente que vende un piso tampoco.

Por qué las comisiones siguen siendo tan altas en 2026

Esta es la pregunta que me hice después, ya con el dinero en la cuenta y el tiempo para pensar.

La respuesta tiene que ver con estructura, no con valor.

Una inmobiliaria tradicional tiene costes enormes: oficina en una calle cara, equipo grande, canon de franquicia si pertenece a una red, campañas de publicidad masiva. Todos esos costes hay que cubrirlos con algo. Y ese algo eres tú, el vendedor.

Pero la tecnología ha cambiado lo que cuesta realmente vender una vivienda. Idealista y Fotocasa han democratizado la publicación. La fotografía profesional cuesta 200 euros. La valoración con datos reales de mercado la hacen algoritmos que cuestan una fracción de lo que costaban hace diez años. La gestión documental se puede hacer de forma remota.

El coste real de vender una casa en 2026 es mucho menor que el de 2005. Las comisiones no lo reflejan. Las agencias no tienen ningún incentivo para bajarlas si los propietarios siguen firmando al 5% sin preguntar.

Lo que he descubierto que existe y ojalá hubiera existido antes

Hace unos meses me topé con DosPunto5, una inmobiliaria en Madrid que funciona de forma completamente diferente al modelo tradicional.

Su propuesta es simple: cobran un 2,5% fijo al vendedor. Solo al vendedor. El comprador no paga nada a la agencia.

A primera vista parece demasiado bueno para ser verdad. Eso mismo pensé yo. Pero cuando empiezas a entender por qué es posible, tiene todo el sentido del mundo.

No tienen oficina física — el comprador de hoy busca en Idealista, no paseando por una calle mirando escaparates. Trabajan con un máximo de cinco clientes al mes, lo que les permite dedicar atención real a cada propietario en lugar de gestionar cincuenta pisos a la vez con un equipo disperso. Y usan tecnología propia para la valoración, el seguimiento y la comunicación con el propietario — un dashboard en tiempo real donde ves cuántas visitas tiene tu anuncio, cuántas consultas, qué feedback dan los compradores.

Lo que me parece más interesante de su modelo

No es solo el precio. Lo que me parece realmente relevante es el argumento de fondo.

Cuando una inmobiliaria cobra al vendedor y también al comprador, está en conflicto de intereses permanente. No puede maximizar el precio para el vendedor y al mismo tiempo defender los intereses del comprador. Acaba siendo fiel a quien más le conviene en cada momento — que normalmente es la operación que cierra más rápido, no la que sale mejor para el vendedor.

DosPunto5 solo cobra al vendedor. Eso significa que su único incentivo es vender bien — no vender rápido a cualquier precio para cobrar antes. La comisión más alta que pueden cobrar es el 2,5% del precio más alto posible. Sus intereses y los del vendedor son exactamente los mismos.

Es un modelo que en otros mercados — Reino Unido, Estados Unidos — lleva años funcionando. En España sigue siendo la excepción. No sé por qué, pero sospecho que tiene que ver con que los vendedores no preguntan suficiente antes de firmar. Yo desde luego no pregunté.

Lo que haría diferente si volviera a vender

Primero, calcularía el coste total real de la operación antes de hablar con nadie — comisión, IRPF, plusvalía, cancelación de hipoteca si la hay, certificado energético. Todo. Para saber cuánto necesito sacar neto y cuánto margen tengo para negociar el precio.

Segundo, preguntaría explícitamente a cualquier agencia: ¿cobráis también al comprador? Si la respuesta es sí o evasiva, es información relevante.

El contrato de exclusividad que firmé duró cuatro meses. Cuatro meses en los que no podía vender con otra agencia ni por mi cuenta. Si en esos cuatro meses la agencia no trabaja bien tu vivienda, pierdes el momento — y el momento en el mercado inmobiliario es todo.

Por qué te cuento esto aquí

Porque este blog es mío y puedo contar lo que quiera. Y porque creo que la información sobre cómo funciona realmente el mercado inmobiliario en España está muy concentrada en los mismos que tienen interés en que no la entiendas demasiado bien.

Si estás pensando en vender tu casa en Madrid, o conoces a alguien que lo esté, vale la pena que echen un vistazo a dospuntocinco.es antes de firmar nada. La calculadora tarda diez segundos en decirte cuánto te ahorrarías. Es gratis y no te pide el teléfono.

Con eso me quedo. La semana que viene volvemos al chocolate.